Ventelister På ventelisterne kan bestyrelsen f.eks. se, hvem der er interesseret i at blive medlem af andelsboligforeningen, og i hvilken rækkefølge de interesserede skal spørges, hvis en specifik andel udbydes til salg. Der findes ofte to ventelister – den interne og den eksterne. Den interne venteliste har som udgangspunkt førsteret til udbudte boligandele. Det har den, fordi man gerne vil fastholde foreningens eksisterende, gode og loyale medlemmer, hvis disse ønsker en ny boligandel, der passer bedre til deres nuværende behov, end den andel de allerede har. Den eksterne venteliste har som udgangspunkt anden prioritet til foreningens udbudte boligandele. Denne liste er med til at sikre en enkel og fair måde at fordele udbudte boligandele på. Hvis du viser interesse og er villig til at vente, så vil din tålmodighed også blive belønnet, når den rette lejlighed viser sig. Såfremt der ikke er nogen interesserede på ventelisterne, kan den enkelte andelsbolighaver selv, eventuelt i samarbejde med en ejendomsmægler, finde en ny andelsbolighaver. Det er stadigvæk altid op til bestyrelsen at godkende enhver ny andelsbolighaver inden denne optages i andelsboligforeningen. Dermed er det reelt også altid bestyrelsen, der er den eneste, kan godkende et salg af en boligandel og afslutte enhver handel efter endt indsigelsesfrist. Hvad skal der være styr på? Det er foreningens formue du køber en andel i, så hvor stor den er, og hvad man skal betale for den, er et område man bør interessere sig for, og specielt hvordan den er opgjort. Der findes tre metoder; anskaffelse, offentlig vurdering og valuar vurdering. Hvis der skiftes fra en opgørelsesmetode til en anden, er det godt at kende årsagen og de konsekvenser det kan have. Også i forhold til den enkelte køber, for begge sider er lige vigtige. F.eks. er det nok ikke den rigtige forening for dig at være medlem af, hvis flertallet af foreningens medlemmer har råd til at risikere en større risiko og dermed et større tab end dig. Nært beslægtet til belåning er hæftelse. Her menes, hvad den enkelte kan risikere at komme til at betale til kreditor, hvis noget går galt. Hæfter du med dit indskud, en bestemt andel eller solidarisk, dvs. for det hele. Der er helt klart grund til at få forklaret og forstå dette, for når man først er medlem, så gælder reglerne for alle medlemmer og kan umiddelbart ikke ændres. Foreningens indtægter er den boligafgift som foreningens medlemmer betaler hver måned for at dække foreningens udgifter. Hvis foreningen har lejere ud over andelsbolighaver der ikke betaler, og rejser, opstår der en tomgang, hvis lejemålet ikke bliver solgt. Her er det andelsbolighaverne, der så skal betale. Hvis der ydermere kun er få til at betale, og der er mange ledige lejemål, der skal betales for, så kan man risikere at måtte hæve boligafgiften. Måske så meget at der er andelsbolighaver, der ikke kan betale og derfor træder ud af foreningen. Det vil sige ekskluderes, hvilket vil gøre det endnu værre for de tilbageværende andelsbolighaver. Har foreningen erhvervslejere, som går konkurs, kan det være endnu mere udfordrende, for der er måske ikke andre erhvervslejere i markedet til at overtage lejemålet. Ofte er erhvervslejemål ikke umiddelbart til at konvertere og sælge som nye andelsboliger, så her kan tomgang blive et langvarigt problem – specielt hvis indtægterne fra erhvervslejerne udgør en stor andel af de samlede indtægter. Heldigvis er det sjældent at disse problemer viser sig i en uoverkommelig og uhåndterbar størrelse, blandt andet fordi der ikke er erhvervslejere i flertallet af andelsboligforeningerne. Foreningens gæld køber du også en andel i, hvorfor det er vigtigt, at sætte sig ind i størrelsen, og hvordan den er finansieret. Der findes mange forskellige lånekonstruktioner, men det er værd at kende dens størrelse, løbetid, stabilitet i løbetiden, belåningsprocent osv., Samtidig er det også en god ide, at få indsigt i, hvilke lånetyper (fastforrentet, flexlån, cyberlån, renteloft, trappelån, swaplån mv.), hvilke rente og bidragssatser, der er anvendt, og hvilken indflydelse det har på foreningen. Selvom der har været skrevet utroligt meget om nogle af de forskellige lån, så er der som udgangspunkt ikke noget galt med den enkelte lånetype, ligesom der ikke behøver at være noget galt med lånekonstruktioner bestående af flere lånetyper og finansielle instrumenter/værktøjer. Hvis bare den specifikke konstruktion anvendes fornuftigt og som tiltænkt, men dette er noget den private rådgiver skal hjælpe med at vurdere i forhold til den enkelte andelsboligforening. Et rimeligt risikabelt område at komme ind på er, hvis foreningen budgetterer med indtægter de reelt ikke kan vide sig sikre på, for hvis de ikke kommer, så er det eneste, der kan redde foreningen, at hæve boligafgiften for de eksisterende andelsbolighavere. Et eksempel på dette kunne være, hvis foreningen budgetterede med indtægter fra salg af tidligere lejelejligheder. Det er risikabelt, dels fordi man ikke ved, om man har så mange lejligheder, der fraflyttes og bliver til tomgangslejemål, og dels ved man ikke, om man kan sælge dem, eller om det kan ske til den pris, der er budgetteret med. Tilsvarende risikabelt kan det være, hvis man ”glemmer” at budgettere med for mange udgifter eller for store udgifter. Et eksempel på dette er, hvis man ikke budgetterer med omkostninger til ejendommens vedligeholdelse.
Download PDF fil
Cookiepolitik